Як продати пай? Інструкція

Земля давно стала об’єктом майнових правовідносин, причому в різних формах. Одна з них — земельні наділи, передані у власність працівників колгоспів. В даний час паї складають близько понад 41 млн га сільськогосподарських земель, у українців є 6,9 млн паїв, з яких 31 млн га – у приватній власності. Загалом у васності громадян , влачників земельних паїв є велика кількість земель — сукупно їм належать 17 млн га землі.

Щоб стати власником паю, потрібно розібратися, що таке земельний пай, як його можна використовувати, як оформити право власності та де знайти незатребувані ділянки.

1 липня, українці отримали законну можливість розпоряджатися своїми земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Йдеться про набуття чинності закону про скасування мораторію на обіг земель — а це означає, що громадяни можуть купувати, міняти, об’єднувати земельні ділянки і отримувати під них кредити. А головне, що ті землевласники, які роками потребували, незважаючи на те, що мали гектари родючої української землі, нарешті зможуть розпоряджатися власним майном з вигодою для себе і своєї сім’ї.

Спільно з програмою USAID по аграрному і сільському розвитку в Україні розповідаємо, що потрібно знати і зробити землевласникам перед продажем своїх земельних ділянок. Як самому продати пай?

Крок 1. Перевірити правильність кадастрового номера

Земельна реформа передбачає прискорення інвентаризації земель та присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам. Адже наявність і правильність кадастрового номера і інших відомостей про земельній ділянці в Державний земельний кадастр є обов’язковою умовою для того, щоб стати повноправним учасником ринку земель.

Якщо у вас є державний акт, то кадастровий номер повинен бути в ньому вказано. Щоб перевірити його правильність, необхідно відвідати сайт Госгеокадастра, вибрати розділ «Публічна кадастрова карта» і ввести в поле пошуку кадастровий номер. Відомості про ділянку з’являться на екрані, або ж сервіс повідомить, що інформація відсутня. Якщо відомості не знайдені, необхідно звернутися до сертифікованої землевпорядної організації. Це особливо актуально для власників паїв, які отримали державні акти до 2004 року — до впровадження Державного земельного кадастру.

Крок 2. Визначити, чи є покупці першої черги

У певної категорії покупців є переважне право на покупку тієї чи іншої ділянки. Це, зокрема, орендарі. Навіть після продажу договір оренди не втрачає юридичної сили, до того ж орендодавець в першу чергу повинен запропонувати купити ділянку саме орендарю або особі, якій орендар передав своє переважне право на викуп землі.

Переважне право на викуп землі є також у громадян з правом постійного користування земельною ділянкою, право довічного успадкованого володіння земділянками державної та комунальної власності, а також у тих, хто переоформив це право як оренду.

Крок 3. Зрозуміти, як формується ціна

Відповідно до закону, з 1 липня 2021 року до 1 січня 2030 року ціна земділянки сільгосппризначення повинна бути не нижче її нормативної грошової оцінки. Така норма введена, щоб убезпечити селян від покупки їх земель за безцінь. Зараз середня НДО по Україні становить близько 1 тис. Доларів.

Втім, є ще один фактор, який впливає на формування ціни — це експертна грошова оцінка, тобто ринкова ціна. Вона буде змінюватися від регіону до регіону, буде вище у ділянки навколо великих міст, ніж у земель в сільській глибинці. Оцінка залежить від знаходження ділянки, його якості та інших факторів. На формування ринкових цін, за прогнозами експертів, піде 1-2 роки.

Щоб оформити розрахунки за земельні ділянки, необхідно отримати виписку про НДО. Зараз замовити виписку можна онлайн. Для цього потрібно зайти на Публічну кадастрову карту, ввести кадастровий номер своєї ділянки і вибрати замовлення виписки у вікні інформації про земельній ділянці. Щоб отримати виписку, потрібно зареєструватися через електронну адресу, або ж мати електронний цифровий підпис.

Крок 4. Зібрати необхідні документи

Перед тим, як почати процес продажу, зберіть наступні документи:

• документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку;
• витяг з Державного земельного кадастру
• витяг з Державного реєстру прав;
• виписку з технічної документації про нормативну грошову оцінку, в разі продажу земділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв);
• паспорта та реєстраційні номери облікової картки платника податків сторін договору;
• звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки;
• якщо договір укладено за дорученням, необхідно надати таку довіреність, паспорт та ІПН;
• згода чоловіка / дружини на укладання договору, свідоцтво про шлюб або свідоцтво про розірвання шлюбу.

Крок 5. Вибрати нотаріуса

Звичайно, дешевше зробити все самостійно, але простіше і вигідніше це ж зробити з нотаріусом. Професіонал може врегулювати різні формальності, перевірити правильність документів, допомогти в разі, якщо відсутні необхідні реєстрації тощо.

На цьому етапі важливо не потрапити на так званого чорного нотаріуса. Такий «спеціаліст» обіцяє все зробити швидко і «під ключ», але в подальшому вам доведеться мати справу з багатьма неприємними несподіванками.

Чи варто поспішати з продажем ділянки?

Про те, як швидко селяни продаватимуть свої ділянки, експерти в думках розходяться. Спочатку експерти прогнозували, що з відкриттям ринку сільгоспземель попит буде перевищувати пропозицію.

Однак Павло Кулинич, експерт з правових питань, доктор юридичних наук, навпаки, вважає, що після 1 липня землевласники не поспішатимуть з продажем: «Моє передбачення, що на початку буде дуже невелика кількість продажів сільгоспземель. Крім того, особисто я рекомендую всім землевласникам за можливості не продавати свої ділянки відразу, а дочекатися встановлення досить високих ринкових цін. Адже згодом вони будуть вищими, ніж ті, що будуть пропонувати покупці на початку. Відповідно, зросте і середня орендна плата, тому здавати в оренду ділянки буде вигідніше «.

Пишіть ваші питання та думки у коментарях до цієї статті.

Алена Захарова