Чотири способи вирішити конфлікт власників часток однієї квартири

Колишнє подружжя, а також більшість тих, хто отримав житло в подарунок, в спадок або через приватизацію — все це багатомільйонна армія «співвласників», які володіють частками в квартирах. Саме на об’єкти знаходяться в частковій власності припадає левова частка квартирних конфліктів, вирішити які не може навіть звернення до суду. Зате позасудові механізми пропонують цілих чотири способи вивести власників з конфлікту з дотриманням інтересів всіх його учасників. Це працює навіть в тих випадках, коли війна дійшла до стадії, коли сторони вже не здатні до мирних переговорів.
Часто на консультацію приходять люди, які проживають в квартирах, що знаходяться в частковій власності. Головне питання — що робити, якщо інші співвласники побажають вселитися в цю квартиру, продати свою частку або якось інакше заявлять свої права.
Якщо частка у власності на квартиру виставляється на вільний продаж — це майже напевно означає, що між співвласниками конфлікт, і вони вже не здатні вирішити ситуацію мирно, навіть за умови, що цей шлях дозволить співвласникам отримати більшу вигоду. Продаж окремої частки в квартирі на сторону — це завжди втрата грошей — близько 30% від вартості об’єкта. Тобто половина квартири вартістю 2 мільйони буде продана не за мільйон, а за 700 тисяч. Та й в цьому випадку шанс на продаж один з десяти. Якщо в агентство приходить клієнт, котрий продає окрему частку, ріелтор розуміє, що взявшись за її продаж, він виявиться в вкрай неприємної ситуації. Єдиний шлях для ріелтора допомогти такому клієнтові і зберегти своє обличчя — це стати медіатором — посередником між співвласниками і постаратися вирішити ситуацію в інтересах усіх власників, залишивши «за дужками» все особисті відносини учасників.

Продаж частки квартири «на сторону» — варіант не тільки програшний в плані грошей, але і загрожує подальшим розростанням конфлікту, за рахунок включення в нього нового власника частки. При цьому існує чотири мирних (і економічно доцільних) способу вирішити ситуацію з проблемної часткою. Зрозуміло, власники проблемних об’єктів знають або, принаймні, здогадуються про існування цих способів, але не завжди розуміють, як реалізувати їх в реальному житті, особливо в умовах конфлікту між співвласниками.

Спосіб 1. Продати квартиру цілком

Якщо власники продадуть «часткову» квартиру цілком, то отримають за неї повну вартість. І вже її-то можна буде розділити пропорційно часткам. Після чого кожен на свої гроші купує собі житло або використовує їх іншим способом. Схема може бути ефективною, навіть якщо спочатку в частковій власності знаходиться всього лише однокімнатна квартира.

Спосіб 2. Один із співвласників продає частку іншій

З точки зору логістики продаж частки «серед своїх» — це найпростіший варіант: не треба шукати покупця, а також сповіщати всіх співвласників про бажання продати свою частку. Тобто якщо частка продається на сторону, продавець зобов’язаний запропонувати викупити цю частку іншим співвласникам (докладніше про це — нижче). Якщо ж власник частки продає її одному із співвласників, то продаж ні з ким узгоджувати не треба, навіть якщо квартирою володіють ще і інші люди.

Окремо варто розглянути питання визначення ціни продається частки. При купівлі-продажу частки між співвласниками завжди є зацікавлена ​​особа. Саме воно змушене погоджуватися на умови іншого боку за угодою. Наприклад, недавно власник чотирьох часток в квартирі вартістю 3 млн гривень, Викупив п’яту частину за 1 млн гривень, Тобто переплатив більше ніж у півтора рази. Нерідко виникає зворотна ситуація — власник малої частки, щоб отримати за неї хоч щось, віддає частку за безцінь. Буває, що за десяту частину реальної ціни.

Втім, часто найскладніше при внутрішньої продажу — це не визначення ціни, а принципова можливість провести переговори.

Спосіб 3. Домовитися про спільне користування квартирою

Учасники часткової власності можуть встановити порядок користування частками між собою. Це, до речі, найбільш поширена схема. Втім, в реальності вона спрацьовує, якщо кімнат в квартирі не менше, ніж сторін, охочих в ній проживати. Якщо ж квартира, наприклад, однокімнатна, то або до вирішення конфлікту підключається суд, або співвласники знаходять нетривіальні рішення. Наприклад, загальну квартиру можна здавати в оренду і ділити отриманий дохід пропорційно часткам. Або ось ще варіант — співвласники домовляються жити в квартирі по черзі, кожен, наприклад, на поточний рік.

Спосіб 4. Орендувати частку у співвласника

Даний варіант є різновидом способу №3. Тут сторонам треба теж домовитися про спільне користування. Але в підсумку співвласники виступають в різному амплуа.

Якщо квартира не дозволяє користуватися нею всім співвласникам, то буває, що вони домовляються так — один співвласник проживає в квартирі, і віддає іншому щось на зразок орендної плати, розрахованої виходячи з розмірів часток.

Теоретично існує ще й п’ятий спосіб вирішити ситуацію з проблемної часткою, але на практиці вона годиться (іноді) тільки для приватних будинків, але не для квартир. Мова йде про виділення частки в натурі. За взаємною згодою або за рішенням суду житло може бути фізично поділено меду співвласниками. Кожен отримає в користування його частина. Але в кожній такій частині повинна бути не тільки житлова кімната, а й кухня, санвузол і окремий вхід. Організувати в окремій квартирі кілька входів, кухонь і санвузлів неможливо. Іноді таке можна зробити в приватному будинку.