Купівля нерухомості в Києві: на що звернути увагу у 2021 році

Юрист

Виктория Коретник

Юрист АН «LEX GROUP» Вікторія Корєтнік про те, на що звернути увагу та що варто зробити перед купівлею нерухомості на ринку первинного або вторинного житла у місті Києві або Київській області.

Перед покупкою квартири в новобудові або на вторинному ринку або будинку в Києві потрібна увага звертати на безліч моментів, щоб потім не виникали складності з оформленням документів і вступом в право володіння. Таку перевірку покупець може провести самостійно, скориставшись послугами наших ріелторів представлена ​​перевірена інформація про новобудови і вторинному ринку житла Києва і Київської області, що дозволяє швидко перевірити компанію-забудовника, дізнатися подробиці про житловий комплекс і інфраструктурі.

В агенцій нерухомості LEX GROUP нададуть юридичні послуги та послуги ріелтора. Телефонуйте: +38050 100-16-77 . За Вашим бажанням — перегляд вариантів на нашому авто. Ми пропонуємо: Підбір тих пропозицій, які відповідають вашим вимогам. Ми потурбуємося про знижку, ми потурбуємося про дату та час показу нерухомості. Допоможемо Вам підібрати відповідну вашим бажанням квартиру, будинок, особняк від надійних продавців. Після того, як ви визначитеся з вибором, ми супроводимо і запропонуємо вам поради на етапі укладання договору.

Основні моменти

Будь-яка перевірка починається з вивчення правовстановлюючих документів, які повинні підтвердити право володіння житла на конкретного власника. Важливо дивитися оригінали паперів, щоб уникнути шахрайства.

Інші особливості:

• Кількість власників квартири, щоб розуміти, хто з них буде присутній на підписанні договору купівлі-продажу у нотаріуса.
• Чи присутні серед власників неповнолітні діти.
• Кількість прописаних осіб в житло.
• Чи є у квартири або будинку орендаря, у якого необхідно отримати копію договору оренди.
• Наявність або відсутність боргів за ЖКГ. Потрібно отримати довідки від кожної компанії-постачальника послуг довідки по платежах і заборгованості до останнього місяця перед покупкою.
• Власник квартири зобов’язаний надати єдину квитанцію, в якій буде вказано код доступу до бази даних з оплати комуналки.
• Не варто давати завдаток, хоча на ньому будуть наполягати і власник, і ріелтор. Тільки після того, як покупець переконатися у відсутності проблем у об’єкта покупки, можна давати завдаток.

Покупець повинен розуміти, що він несе повну відповідальність за придбання житлової нерухомості, тому обрати кандидатуру юриста або ріелтора дуже важливо! Звалити провину в разі обману на ріелтора, юриста або нотаріуса не вийде. Адже ріелтор виступає тільки продавцем товару, нотаріус є особою, що оформляє угоду і засвідчує перехід права власності. Юристи, до яких часто звертаються потенційні покупці квартири, допомагають оцінити ризики.

Процес покупки

Перевірити житло, яке хочеться купити, допомагають юристи та спеціалізовані сайти, де можна додатково порівняти ціни на 1-кімнатні, 2-кімнатні, 3-кімнатні та 4-кімнатні квартири від різних забудовників і приватних осіб.

Існує три етапи в придбанні житлової нерухомості:

• Пошук, порівняння і перевірка інформації.
• Перегляд житла, його перевірка і ведення переговорів.
• Оформлення документів і покупка.

Найбезпечніший етап — пошук житла, адже потрібно проаналізувати інформацію, порівняти різні варіанти, отримати уявлення про ціни на первинному і вторинному ринку.

Рекомендується вибирати кілька варіантів, щоб вибрати найоптимальніший і безпечний об’єкт за кількістю ризиків і приємний в плані цінової вартості. Тільки після цього потрібно переходити до наступних етапів.

Дивитися і перевіряти квартири і будинки треба тільки з юристом по житловій нерухомості, порівнювати ціни рекомендується з ріелтором.

Документи на житло перевіряє тільки профільний юрист, який буде супроводжувати угоду до моменту підписання і оплати. Якщо купується житло від забудовника, тоді треба перевіряти і саму компанію, і папери на об’єкт.

На етапі переговорів необхідно оцінити умови, їх вигідність, визначити, чи можливий торг і зменшення початкової вартості (зазвичай практикують для житла на вторинному ринку).

Якщо квартира купується від забудовника, то треба вивчити схеми оплати, умови розстрочки і строки внесення платежів. На первинному ринку нерухомості практикують такі схеми інвестування в житловий об’єкт:

• Підписання попереднього договору купівлі-продажу або інвестиційного договору.
• Оформлення договору купівлі-продажу майнових прав.
• Вступ інвестора в житлово-будівельну компанію або кооператив.
• Складання договору переуступки.
• Участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ).
• Частина договір підписує нотаріус, а частина тільки інвестор і компанія-забудовник. Далі гроші вносяться в касу, що є інвестицією в нерухомість. Коли будинок вводиться в експлуатацію, тоді підписується акт прийому-передачі і забудовник видає інвесторам папери, щоб вони зареєстрували права власності.

На вторинному ринку становить договір, який означає передачу права власності від продавця до нового власника. Угода посвідчується нотаріально. Право власності буває декількох видів:

• Рента.
• Вирок суду.
• Приватизація.
• Купівля-продаж.
• Мена.
• Договір спадщини або дарування.
• Пожертвування.
• Довічне утримання.
• Нотаріус повинен видати свідоцтво, яке і підтверджує право власності на квартиру або будинку.

Придбання житла в новобудові

Основний момент, який повинен знати покупець, полягає в наступному. У новобудові продається не квартира, а право стати її власником після завершення будівництва будинку і введення його в експлуатацію. Покупців житла в новобудові називають інвестором, оскільки він вкладає гроші в об’єкт, чекаючи отримати результат.

Перелік документів, які необхідно вивчити:

• Установчі документи фірми, яка виступає забудовником.
• Документи на земельну ділянку.
• Дозвіл на проведення і здійснення робіт будівельного характеру.
• Наявність містобудівних умов і обмежень, технічних особливостей підключення комунікацій.
• Ліцензія на будівельну діяльність.
• Історія об’єкта, в тому числі заборони, арешти, іпотеки, судові суперечки по забудовнику і особам, які з ним пов’язані.
• Борги продавця і наявність / відсутність заборон на продаж житлової нерухомості.
• Зв’язки між забудовником, підрядником і девелопером.
• Законність продажу і її умови.
• Вид договору з покупцем.
• Повноваження осіб, які підписують договір.
• Також потрібна консультація ріелтора або юриста щоб подивитися репутацію забудовника, його історію зведення об’єктів в Києві і області, оцінити терміни здачі. там же можна подивитися відеоролик або «відправитися» в віртуальний тур по цікавого об’єкту будівництва.

Перевіряти забудовника треба кожен раз, коли відбувається зміна керівництва фірми. Це допомагає вивчити потенційні ризики, в тому числі можливість не добудувати об’єкт.

Купівля квартири на вторинному ринку

Даний вид придбання покупки означає, що покупець відразу стає власником квартири або будинку. Відмінності з новобудовами відчутні, але ризики все одно присутні. Зокрема, будинок вже точно побудований і зданий в експлуатацію, тому проблем з документами менше. Але угоду купівлі-продажу суд своїм рішенням може визнати недійсною.

Перевірка житла на ринку вторинної нерухомості:

• Вивчення правовстановлюючих документів на квартиру, власників нерухомості та їх права на продаж об’єкта.
• Аналіз історії покупки квартири, в тому числі встановлення судових проваджень по житлу і його власникам.
• Встановлення осіб, які пов’язані з власниками. Це допомагає знайти людей, які прописані в квартирі, але не знають про це, або ж їх підпис повинна стояти обов’язково на договорі купівлі-продажу.
• Загальний аналіз умов продажів, угоди і слів продавця, прихованих і явних ризиків.
• Оцінка ризиків, які не пов’язані з документами, але мають вплив на угоду.
• Потенційний покупець повинен звертати увагу на іпотеки, суди, розлучення, довіреності по квартирі, спадкоємців, родичів, які можуть бути проти продажу.